原本应于11月25日开启拍卖，北京一“网红别墅”却出现意外转折。

据阿里法拍网信息显示，北京市顺义区180套别墅打包拍卖一事，目前标的物已撤销拍卖，原因为案外人对拍卖财产提出确有理由的异议。

此前，第一财经曾对该事件进行详细报道（详见报道：北京180栋荒废别墅7折拍卖，背后潜藏30年往事…… ），本次法拍涉及到的资产为枫桥别墅180套房产，该资产包评估价约20.17亿元，起拍价约14.12亿元，相当于打了七折出售，保证金需1.4亿元。

这180套别墅均为独栋，面积在400平方米以上，最大的超过767平方米。评估报告显示，截至2023年10月31日，有42 套别墅已拆除，1栋会所未全部拆除，其余别墅现状空置。

因资产包体量较大，该事一经披露便引发广泛关注，在撤回前有近两万人围观。

如今，项目法拍因案外人异议被撤回，背后有哪些可能原因？后续如何处理？

一位业内人士表示，司法拍卖在实际过程中会遇到很多问题，案外人提出异议、导致拍卖中止的情况也很常见。此外，一般这类法拍会涉及多个债权人或者利益相关方，如果案外人对财产执行有不同意见，可以向法院提出异议，法院一般会予以准许。

具体到本次事件，北京金诉律师事务所王玉臣律师告诉第一财经，法拍撤销可能有以下原因：第一是财产归属争议，案外人可能对拍卖财产的归属存在争议，即财产的所有权或使用权归属问题。比如较常见的是，房产还在开发商名下，没有过户，但已经卖给了购房人。

第二是执行程序不当，案外人可能认为执行程序存在违法或不当行为，例如程序违反了法定程序、程序中的程序主体不符合法定资格等。第三是拍卖财产评估不准确，案外人可能认为拍卖财产的评估价值存在问题，即评估价值与实际价值不符。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条规定：“案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。

枫桥别墅建成时间已久，且已经历过多轮转让。作为项目最早的开发商，精达地产在1993年拿地、2002年拿到预售许可证，共建成188栋别墅，公司曾表示“枫桥别墅将打破固有传统，做业主的终生服务商。”但后来，这个项目开始了命运多舛的路途。

因建设质量及市场遇冷等问题，该项目销售情况并不佳，公开信息显示仅卖出8套，精达地产也出现资金问题。2007年，精达地产的债权机构开始对项目进行拍卖，此后多年经过数轮辗转，最终瑞鸿地产持有了部分资产，瑞鸿地产的大股东为东祥投资。

而枫桥别墅再次走上法拍道路，则是因为瑞顺鸿业、精达地产等关联方与信达福建的债权问题。福建信达债权处置公告显示，该笔债权本息合计19亿元，由瑞鸿地产和精达地产作为共同债务人，泰禾投资、黄其森和叶荔（黄其森妻子）则提供连带担保。

据法拍信息显示，被拍卖的180套别墅，有134套登记在北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司（瑞鸿地产）名下，剩余46套权利人分别为北京精达房地产开发有限公司（精达地产）、北京东飞祥义投资有限公司（东祥投资）。

枫桥别墅所处地段并不算差，该项目紧邻潮白河畔，地处高档别墅带，曾经的卖点是“纯北美风格现房别墅”。目前，周边小区的二手房均价在三万元上下，比如东兴一区10月挂牌均价30297元/平方米，西辛南区10月挂牌均价28844元/平方米。

如今法拍撤销后，后续会如何处理？债权人是否可再次申请执行拍卖？王玉臣表示，这要结合案子的具体情况，假设本次撤销是因为执行程序问题，撤销后可能还会重新评估，重新拍卖。在后续执行过程中，如果案外人还有新的异议，还可以视情况提起新的执行异议。

“但是，如果此次执行异议成功是因为房子归属问题，而且确实符合法定的执行异议的要件，可以对抗执行，那执行异议成功之后，就不能再申请对这些房子的执行。”他表示。

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