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作者 | 第一财经 郑娜
香港楼市热度持续。在刚刚过去周末，港资开发商新鸿基旗下一项目的第四轮推售再度即日沽清。
香港中原地产数据显示，今年5月份，一手市场交投活跃，全月录得近2100宗成交，已连续三个月突破二千宗水平。
香港楼市被激活，一方面是积压的香港本地刚需终于得到释放，另一方面是内地买家提供了支撑。同时，内地买家的积极态度也增强了香港购房者的信心。多重因素作用下，“迟买更贵”的心态出现，促使买家入市的步伐加快。
业内认为，当下的香港楼市已没有辣招的束缚，叠加港府人才等政策的推动，香港住宅市场有望保持强劲的增长势头。
香港刚需稳健释放
5月30日上午9点半，等待新鸿基荃湾形瑨开售选房的客户就已排起了长长的队伍，共计52伙单位，至下午2点所有单位沽清。
这是该项目自5月初正式开售以来第四次推盘，不足一个月便实现419伙单位售罄，项目销售呎价约1.6万港元、总价460万港元起，户型包含一房至四房。目前已合计套现逾29亿港元。
（选房现场）
这样的“日光”项目在近期的香港市场并不少见。在5月的首个周末，包括新鸿基形瑨在内的4个项目集中开售，由恒基、希慎等开发的红磡，恒基开发的土瓜湾壹沐，新鸿基旗下的荃湾形瑨等三个项目推售的房源均当日估清，合计成交达560宗，创下两年来的“最旺周末”。
“根据市场情况加推房源是香港开发商很常用的一个销售手段。过去一个周末同时几个项目开盘的情况不少见，但能同时卖光的不多。”仲量联行香港项目策略及顾问部资深董事李远峰向记者表示，“今年以来许多楼盘都表现出了较高的受欢迎程度。”
在香港从事地产业务超20年的Johnson向第一财经介绍，上述荃湾形瑨是位于新界西部，其周边的商业、地铁等配套发展较为成熟，且过去多年都没有新项目供应，因此项目一经推出便备受周边客群的欢迎。
Johnson告诉记者，这个项目上有很多自住客户，往往整个家族都过来帮忙看房，“很想一个大家族住在同一个地区。”
多位香港本地人向记者介绍，由于香港居住空间相对狭小，子女成年或结婚后，往往都会有搬出去单独居住的刚性需求，但过往几年房价处于下行通道时，买家不敢轻易入市。
如今随着市场形势的好转，积压的自住需求也得到释放。信和置业执行董事田兆源向记者透露，目前公司在售的项目中，大部分客户置业以自住为主，包括首次置业人士、新婚家庭及换楼客群，反映出本地楼市的刚性需求依然稳健，为市场提供有力支撑。
与此同时，投资客户也开始出现在市场上。田兆源提到，受近年楼价回落至其心目中理想水平的影响，加上香港租务市场持续活跃，以及全球投资市场相对波动，这类投资者选择购入单位作收租用途。
据业内人士透露，例如信和置业与多家开发商合作的项目海瑅湾I在4月份首轮开售时，便有两成投资客，其中有家族办公室购入4伙，作长线投资用途；又如荃湾形瑨项目首轮发售中合计有约三成为投资者。
据香港中原地产统计，截至3月20日，首季新盘共录得265宗大手客入市个案（指同一买家于1个月内在同一屋苑购入多于1个单位），创下2008年以来同期新高；此类买卖涉及共695伙（套），总成交金额达71.3亿港元，已占整体一手登记量超过一成。
内地买家购房“常态化”
与过往相比，这轮市场行情中一股无法被忽视的力量就是内地客户。
位于九龙将军澳的海瑅湾I项目由信和置业、嘉里建设等多家房企联合开发，有约三成的客户来自内地。该项目设于九龙尖沙咀中心的项目展览馆中，普通话版项目介绍一直在循环播放。
李远峰提供的统计显示，2026年以来的一手住宅市场中，尤其是1000万港元以下的项目中，内地客户占比大约保持在33%；而在总价达到四五千万港元以上的高端豪宅项目中，内地客户的占比可以达到大约七成。整体来看，内地客户占比较2025年大约提高了10%。
另据美联物业统计，4月份内地买家在香港一二手住宅市场共录得1892宗成交，环比大幅增长约47.7%，创下两年来的新高；涉及金额约189亿港元，环比上升3成，同样创下17个月以来的高位。同时，内地买家已连续14个月录得超过千宗成交，金额连续11个月突破百亿港元，双双刷新自2010年有记录以来的最长周期。
据李远峰观察，2026年以来出手买楼的内地客户中，投资客有较为明显的增加。“2024-2025年的内地客户更多地出于自住需求，今年则有很多客户的投资意向增强，”他表示，这些客户不是买一套，而是直接买下五六套，这背后是对香港租赁市场的看好，“买房是为了放租”。
“出于投资目的的话，客户可能对户型的考量就没有那么高的要求，能租出去、且租金能达到要求即可，因此也就没有必要反复看房。”李远峰表示，这也使得许多客户只到香港看一两次房，也就爽快地作出决定。
内地客户如此积极赴港买房的背后是来自政策与市场因素共振的结果。第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿分析称，内地客户赴港买房有四个核心原因，一是港府调整税费后，购房税费大幅降低；二是过去几年大量内地企业赴港上市，IPO带来资本和人才流入；三是港府通过高才、优才计划引入大量内地人才，直接催生购房需求；四是香港在子女教育、跨境身份、投资方面具备便利性。
吴睿进一步认为，内地客户赴港购房的增长趋势，未来两到三年会持续，长期增长也会保持相对稳定。
香港本地需求的释放叠加内地买家的积极入场，共同助推这轮香港楼市的热潮。
在李远峰看来，经过2025年的调整和修复，2026年的香港楼市方向已经有所不同。“2025年在降息、撤辣、以租养贷等多重因素的影响下，市场各项指标保持在较好的水平上，但今年的感觉就是楼市真的热起来，买家出现‘FOMO’心态（即fear of missing out，错失恐惧），担心不买就错过了。”
多重因素共振之下，业内认为香港楼市已重回正轨。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰在5月初发布的文章中表示，香港差估署楼价指数已连升十个月，创逾七年最长升浪，第一季度成交量更是打破十八季纪录，租金亦连续5个月破顶，租售皆升。
同时，新盘热卖气氛进一步带动二手市场。今年第一季度，二手私楼成交量重上万宗水平，涉及金额高达917亿元，双双创下十八季新高。
陈永杰认为，往年第一季度多为楼市传统淡季，但今年市况明显“反传统”，实际一手成交已突破6000宗，创2013年一手新例后同期新高，预计随着购买力持续释放，加上内地客积极入市，预料第二季一手成交可达7000宗，市道有望保持强劲势头。
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